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El Plan de Seguridad de Respuesta COVID del Contratista General puede ser visto aquí.

Nueva vivienda de alquiler: April's Grove

Muchos isleños no tienen acceso a una vivienda de alquiler asequible durante todo el año. Para hacer frente a esta escasez de viviendas, OPAL ha comprado casi cuatro acres en North Beach Road, frente a Children's House y al norte del huerto, y ha comenzado la construcción de 45 casas adosadas de alquiler asequible.

Jim Nelson, el propietario anterior de la propiedad, dijo: “Betsy y yo estamos felices de que esta propiedad sirva a un propósito comunitario. “Existe una necesidad real de viviendas de alquiler más asequibles en la isla Orcas”. Los Nelson han conservado la propiedad del huerto contiguo, que seguirá siendo un espacio abierto. Cuando se desarrolle, se ubicará un tanque de drenaje de aguas pluviales debajo del huerto.

La necesidad

El Evaluación de necesidades de vivienda del estado de Washington de 2015 informó que hay casas con rentas asequibles para solo 15% de los inquilinos de muy bajos ingresos o 26% de los de muy bajos ingresos. Más de la mitad de los inquilinos del condado de San Juan (54%) no pueden pagar el alquiler justo del mercado para una unidad de dos dormitorios.

Hay una tendencia preocupante similar en términos de personas sin hogar en el condado de San Juan. Un informe de la Comisión del Banco de Vivienda del Condado de San Juan de octubre de 2015 señaló un aumento de más de 100% en el recuento de personas sin hogar sin refugio entre 2012 y 2015 de 32 a 74 personas. Del mismo modo, las personas sin hogar que viven con familiares y amigos han aumentado de 27 a 60 en el mismo período de tiempo.

El equipo de diseño

La Junta Directiva y el personal de OPAL seleccionaron al equipo a través de procesos competitivos:

• Arquitectos: Bill Singer, Centro de Diseño Comunitario de Obras Ambientales, Seattle
• Arquitecto paisajista: John Barker, Barker Landscape Architects, Seattle
• Ingeniero civil: Gregg Bronn, Hart Pacific Engineering, Eastsound
• Topógrafo: Curt Johnson, Agrimensura de islas, Eastsound
• Arbolista: Carson Sprenger, Rainshadow Consulting, Eastsound
• Contratista general: Dawson Construction, Bellingham.

Los diseños de construcción y el plano del sitio para el plan de 45 casas están disponibles aquí: Representaciones y plano del sitio de Aprils' Grove.

Para obtener una vista previa de la comunidad, vea la animación virtual: Haga un recorrido por April's Grove.

Cronograma de OPAL para el proyecto:

• 2015: Contrato de compraventa de inmueble, realización de reuniones comunitarias de diseño y realización del anteproyecto.
• 2016: Partidarios individuales donaron $750,000 en apoyo del proyecto. Los próximos pasos en la financiación son una subvención de la Fondo Fiduciario de Vivienda del Estado de Washington y una asignación de la Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos programa.
• 2017: Compró la propiedad y el condado de San Juan comprometió fondos para el proyecto, y los partidarios donaron y prometieron otros $450,000.
• 2018: Se otorgan fondos federales y estatales. Cerrar la brecha de financiamiento final y obtener permisos.
• 2019: Construcción.
• 2020: Ocupación.

Fotos cortesía de Obras Ambientales.

Preguntas frecuentes

¿Por qué hay mucho menos viviendas de alquiler ahora que en años anteriores?

El mercado está cambiando. En el pasado, se alquilaban más cabañas y casas durante todo el año. Creemos que la proliferación de empresas de alquiler de alojamiento en línea, como Airbnb y VRBO (alquiler de vacaciones por propietario) puede ser un factor. Como dijo uno de los jóvenes locales que buscaban una vivienda adecuada: “Los días de la cabaña funky en el bosque básicamente han terminado”.

¿Quiénes son las personas que necesitan viviendas de alquiler? 

Los isleños que necesitan alquileres asequibles son personas que trabajan, principalmente en el servicio público o en el comercio de servicios minoristas. Viven aquí ahora, pero tienen que mudarse constantemente porque su alquiler se vende o se convierte en un alquiler transitorio. También ha habido un aumento en la población de personas sin hogar. Y los adultos con discapacidades, que podrían vivir solos con servicios de apoyo, necesitan más opciones de las que están disponibles en la isla. Finalmente, los empleadores más grandes, como el Distrito Escolar y OPALCO, quieren alquileres confiables durante todo el año para los nuevos empleados. Sin acceso a la vivienda, están perdiendo posibles empleados calificados, que optaron por no aceptar los puestos cuando se les ofrecieron.

¿Cuántas personas estarían alojadas?

Habrá 45 residencias que variarán en tamaño desde estudios (384 pies cuadrados) hasta 3 dormitorios (1,280 pies cuadrados). Estimamos que en el nuevo barrio vivirán entre 100 y 140 personas.

¿Competirá esto con otras viviendas de alquiler que están desarrollando desarrolladores privados?

La necesidad de viviendas de alquiler durante todo el año es tan profunda que ni siquiera los esfuerzos de OPAL la resolverán. Una serie de otros proyectos se encuentran en las etapas de planificación de Eastsound. Algunos estarán disponibles para alquiler durante todo el año y otros serán para alojamiento temporal o temporal. Las casas creadas por OPAL siempre estarán disponibles para arrendamiento durante todo el año y siempre serán asequibles para personas con ingresos bajos a moderados.

¿En qué se diferencia esto de lo que están haciendo los desarrolladores privados? 

Las rentas en el desarrollo de OPAL serán significativamente más bajas de lo que es posible para los desarrolladores privados. Los alquileres oscilarán entre $300 y $1400 y promediarán alrededor de $600 por mes. Esto es posible porque el proyecto tendrá una hipoteca de solo alrededor de $2 millones, aunque su construcción costará $15,5 millones. Un desarrollador privado no tiene acceso a las subvenciones y donaciones que ayudan a reducir el servicio de la deuda y, por lo tanto, mantienen los alquileres asequibles. Dicho de otra manera, los desarrolladores privados no pueden hacer un proyecto como este "a lápiz".

¿De dónde vendrá el dinero?

El plan de financiación consta de cinco elementos: (1) donaciones de isleños y otros partidarios, incluidas fundaciones privadas, (2) una subvención de la Fondo Fiduciario de Vivienda del Estado, (3) Créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos de la Comisión de Financiamiento de la Vivienda del Estado de Washington, (4) subvenciones del condado de San Juan y (5) una hipoteca lo suficientemente pequeña como para pagarla con los ingresos del alquiler.

¿Por qué cuesta tanto?

La construcción en la Isla Orcas es más costosa que en el continente, pero incluso en el continente, los costos de construcción han aumentado drásticamente en los últimos años. Agregue a eso el costo de cumplir con las regulaciones de permisos, y también los costos legales y de transacción para cumplir con los requisitos de los otorgantes y los estándares del IRS para los inversionistas de crédito fiscal. OPAL se esfuerza por construir casas/apartamentos que sean saludables y duraderos, lo que significa gastar un poco más por adelantado (pero ahorrar dinero en mantenimiento y costos de servicios públicos más adelante).

La tierra tenía una hermosa arboleda. ¿Qué hiciste con la madera?  

OPAL contrató a Carson Sprenger, un arborista certificado, para identificar los árboles grandes y hermosos que tenían la mayor probabilidad de vivir por lo menos otros 50 años. El plan del sitio fue diseñado para preservar estos árboles. También planeamos mantener los árboles a lo largo de North Beach Road. Dicho esto, todavía había una cantidad significativa de árboles que se derrumbaron para dejar espacio para los edificios. Parte de la madera se destinó a los carpinteros locales. Algunos fueron a crear firewoo. La mayor parte de la madera se destinó al aserradero de Everett, lo que generó algunos ingresos para el proyecto.

¿Había otras opciones para la tierra que no implicaran derribar tantos árboles?

Examinamos varios otros terrenos, pero ninguno estaba disponible o era adecuado. Esta ubicación es ideal desde muchas perspectivas. Está cerca de todos los colegios de la isla; está a poca distancia de todos los servicios de Eastsound, por lo que funciona tanto para personas mayores como para familias con niños; se encuentra dentro del "área de crecimiento urbano" de Eastsound, que está designada para una mayor densidad.

¿Los alquileres estarán abiertos a cualquier persona que presente una solicitud o existen restricciones sobre quién será elegible para vivir allí?

Habrá restricciones de ingresos para 41 de las 45 residencias. Eso es parte del trato que hacemos cuando usamos fondos estatales y federales. Los niveles de ingresos varían según el tamaño del hogar. Para las 41 residencias que están restringidas, el ingreso anual promedio será de alrededor de $30,000 y variará desde un mínimo para una sola persona por debajo de $14,000 hasta un máximo para una familia de 4 de alrededor de $56,000. Cuatro de las residencias no estarán restringidas por ingresos y están diseñadas para satisfacer las necesidades de los empleados recién contratados para algunos de los empleadores más grandes de la isla, como el Distrito Escolar y OPALCO.